Советы арендодателям по сдаче недвижимости в аренду

Специалисты по разрешению споров, связанных с имуществом, контрактами и сделками с недвижимостью

Вы владеете недвижимостью и сдаете ее в аренду?

У меня есть для Вас хорошие и плохие новости. Хорошая новость заключается в том, что владение арендованной недвижимостью — это очень мудрое решение. Любой финансовый консультант скажет Вам, что это один из лучших способов инвестирования Ваших денег. Это постоянный источник дохода, который может обеспечить Вам стабильность и диверсификацию Вашего благосостояния. Более того, если Вы будете хорошо им управлять, Вы сможете получить более высокий доход, чем от большинства традиционных банковских продуктов.

Плохая новость заключается в том, что если Вы арендуете недвижимость, особенно если это дом, в этой стране, и особенно в Каталонии, Вы сталкиваетесь со всем законодательством и судебной системой. И это не преувеличение. В последние годы был принят ряд нормативных актов, которые серьезно ограничили права арендодателей. Городской рынок аренды перестал быть свободным рынком и все больше и больше подвергается вмешательству. Свобода арендодателя практически отсутствует.

Существуют драконовские правила, плохо составленные и трудно интерпретируемые, которые могут привести к штрафам до €900 000 за нарушения, о которых во многих случаях Вы даже не подозревали. И да, даже если по ошибке. В такой враждебной обстановке аренда без юридической консультации — это риск, который могут позволить себе очень немногие арендодатели.

Здравствуйте, я Оскар Ваэлло, юрист компании Vaello Legal. Я консультирую владельцев, как крупных, так и мелких, по вопросам юридического управления их недвижимостью уже более 20 лет. И сегодня я хочу как можно понятнее объяснить Вам, почему Вам нужен юрист, если у Вас есть арендованная недвижимость.

Договор аренды - это не просто контракт: это юридическая ловушка для несведущего арендодателя.

Многие люди думают, что аренда — это просто. Вы размещаете квартиру на сайте, Вам звонят, Вы совершаете несколько визитов, подписываете договор по интернет-шаблону, и все. Но это работает только до тех пор, пока все идет хорошо. Когда все идет не так, как хотелось бы, Вы обнаруживаете, что ошибка в начале договора может стоить Вам тысячи евро.

Договор аренды — один из договоров с наиболее жестким регулированием в испанском законодательстве. Это означает, что Вы не можете договариваться о чем угодно, даже если обе стороны согласны. Существует множество пунктов, которые, хотя и могут показаться разумными, напрямую не имеют юридической силы. А если они составлены плохо, арендатор сможет их проигнорировать, и Вы ничего не сможете с этим поделать.

Вот несколько реальных примеров:

Если Вы включите в договор пункт о том, что арендатор несет ответственность за мелкий ремонт, но составите его не в соответствии с законом, этот пункт будет считаться недействительным, и Вам придется оплачивать все ремонтные работы.
Если Вы не проинформируете арендатора должным образом о том, подлежит ли недвижимость контролю цен, Вы можете быть оштрафованы на десятки тысяч евро.
Если Вы должным образом не уведомите арендатора о том, что не будете продлевать договор по истечении срока, договор будет автоматически продлен, и арендатор сможет продолжать занимать Вашу собственность, даже если Вы больше не хотите сдавать ее ему в аренду.
Если в договоре четко не указано, кто и что платит, и что происходит в случае неуплаты, Вы не сможете претендовать на определенные суммы или это будет стоить Вам много времени и денег.

И это лишь несколько примеров. Я могу продолжить на несколько страниц. Ключевой момент заключается в следующем: каждое слово, написанное (или не написанное) в договоре аренды, может иметь для Вас серьезные финансовые последствия.

Что мы делаем для Вас, если у Вас есть арендованная недвижимость

В компании Vaello Legal мы предлагаем комплексные консультации для владельцев недвижимости. Вот некоторые из вопросов, которые мы рассматриваем:

Индивидуальное составление и анализ договора аренды, адаптированного к Вашему конкретному случаю и действующим нормам.
Юридический анализ ситуации с недвижимостью (региональные правила, контроль цен, возможные законодательные ограничения и т.д.).
Расчет максимальной законной цены аренды, если она подлежит ценовому контролю.
Проверка обязательной документации (свидетельство о заселении, сертификат энергоэффективности, идентификатор справочной цены и т.д.).

Советы по налогообложению аренды: как декларировать доход, какие расходы Вы можете вычесть, как избежать проверок или штрафов.
Консультации по управлению неплатежами и конфликтами: как истребовать долги, как действовать в случае повреждения имущества, как сообщить о непродлении договора.
Юридическая помощь в процессе выселения, внесудебных переговоров или полюбовного возвращения собственности.
Защита от проверок или санкций, инициированных региональной или муниципальной администрацией.
Юридические отчеты по особым ситуациям: несанкционированная субаренда, занятие без права собственности, несогласованная переуступка и т.д.
Помощь в случаях временной, комнатной или студенческой аренды с учетом их юридических особенностей.

Угроза санкций исчисляется миллионами

В Каталонии Жилищное агентство обладает очень широкими полномочиями по наложению штрафов. Штрафы могут составлять от €3 000 до €900 000. И они действительно накладываются. Это не теория, не пустые угрозы. Это реальные разбирательства, возбужденные против владельцев, которые действовали из лучших побуждений, но допустили технические ошибки.

Например:

Арендодатели, которые неправильно указали предыдущую цену аренды.
Контракты без кадастровой ссылки или идентификатора справочной цены.
Увеличение дохода, которое не подтверждено документально.
Перекладывание расходов на арендатора без законных оснований.
Подписание без правильной регистрации жилья в качестве обычного или постоянного.

Это не злонамеренное поведение. Это ошибки, вызванные невежеством. Но это не позволяет избежать санкций. И когда штраф приходит, ущерб уже нанесен. В этот момент бесполезно говорить «я не знал».

Стоит ли это всех этих усилий?

Да, потому что при правильном юридическом сопровождении аренда — это все еще отличный бизнес. Но Вы должны делать это правильно. Вы должны предвидеть риски, иметь хорошие контракты, хорошую документацию, действовать прозрачно, но твердо. Это разница между арендодателем, который спит спокойно, и тем, кто каждую неделю решает проблемы.

Это также вопрос справедливости. Ведь даже если кажется, что система настроена против Вас, все равно есть возможность защитить свои права. Но для этого нужно знать закон. И применять умные юридические стратегии.

Инвестиции, которые окупаются

Нанять юридическую консультацию — это не расходы. Это инвестиция. На самом деле, это одна из тех инвестиций, которые окупаются сами собой. Потому что:

Это позволяет избежать штрафов.
Это предотвратит Вашу неплатежеспособность.
Это избавит Вас от длительных и дорогостоящих судебных разбирательств.
Это позволит Вам оптимизировать Ваше налогообложение.
Это поможет Вам сохранить стоимость Вашей собственности.

И самое главное: это дает Вам душевное спокойствие. Это чувство уверенности в том, что Вы все делаете правильно, и что если что-то усложнится, то кто-то будет на Вашей стороне.

Сколько стоит юридическая консультация по вопросам аренды?

Гораздо меньше, чем Вы себе представляете. У нас есть различные методики, адаптированные к потребностям каждого владельца:

Договорные тарифы (для арендодателей с небольшим количеством арендных договоров в год).
Ежемесячные фиксированные тарифы (для владельцев, которым нужен постоянный охват и непрерывные консультации).
Индивидуальные услуги (для больших вилок или особых ситуаций).

Мы составляем четкие и закрытые бюджеты. Никаких сюрпризов. Мы хотим, чтобы Вы с первого дня знали, сколько Вам придется заплатить, и почему это стоит сделать.

Вывод: аренда - это не просто, но все же разумно.

Правовая среда для арендодателей стала враждебной. Нет смысла отрицать это. Но это не значит, что Вы должны отказаться от аренды. Вам нужно приспособиться, защитить себя и действовать юридически грамотно.

Мы поможем Вам в этом. В Vaello Legal мы специализируемся на защите прав владельцев недвижимости. Мы не обещаем чудес, но мы обещаем результат: хорошо составленные контракты, четкие стратегии, эффективные решения.

Если у Вас есть арендованная недвижимость или Вы думаете о том, чтобы сдать ее в аренду, поговорите с нами. Мы будем с Вами на каждом шагу.