Las inmobiliarias deben comprobar la situación urbanística de las fincas

Urbanismo en Sant Cugat del Vallés

 

Una reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña (46/2023 de 18 de julio de 2023), ha dado un vuelco a lo que venía siendo la tónica general en cuanto a que el vendedor y la agencia no tenían obligación de informar al comprador de la situación urbanística de la finca, ya que era una información pública que podía obtener por él mismo.

 

Sin embargo, esta sentencia cambia las tornas y dice que tanto el vendedor como la agencia, en aras de la buena fe contractual, deben informar cumplidamente de si hay algún aspecto urbanístico que pueda afectar a la propiedad.

 

Todo procede de un litigio que surge cuando un señor quería comprar una casa en Sant Cugat del Vallés, cuyo propietario la vendía a través de la inmobiliaria Engel and Volkers. La casa se vendía con párking para coche y moto, y el comprador pagó las arras, sin embargo no pudo conseguir la hipoteca porque el párking estaba fuera de ordenación, es decir, no se había construido con la correspondiente licencia. El comprador pidió que le devolvieran las arras y el vendedor se negó, así que demandó tanto a dicho vendedor como a Engel and Volkers.

 

El comprador argumenta que el vendedor, junto con la agencia inmobiliaria ENGEL & VÖLKERS, ocultó de manera negligente información importante sobre el aspecto urbanístico de la vivienda. Según el comprador, esta falta de transparencia creó una confianza que le eximía de realizar mayores investigaciones antes de la compra. Por otro lado, la parte vendedora sostiene que proporcionó la información necesaria y que el comprador pudo haber verificado las características urbanísticas de la vivienda por sí mismo.

 

El Tribunal analiza detenidamente las pruebas presentadas por ambas partes, y determina que la falta de referencia a la situación urbanística anómala de la finca en la publicidad de venta y en el contrato mismo, creó una confianza en el comprador que lo eximía de realizar mayores investigaciones, así que condena solidariamente al vendedor y Engel and Volkers a devolver las arras.

 

El Tribunal concluye que la conducta de ocultación por parte del vendedor, con la colaboración de la agencia inmobiliaria, fue negligente y contraria a los principios de buena fe y honradez en las transacciones. Esta falta de transparencia y la creación de una falsa confianza en el comprador constituyen una grave negligencia, según lo establecido en el artículo 621-6.1 del Código Civil de Cataluña.

 

La sentencia resalta la importancia de la transparencia y la veracidad en las transacciones inmobiliarias, subrayando que es fundamental proporcionar información completa y precisa a los compradores para evitar conflictos y malentendidos. Además, establece que la conducta del vendedor y la agencia inmobiliaria fue contraria a los principios de buena fe y honradez en las transacciones comerciales.

 

La agencia inmobiliaria ENGEL & VÖLKERS defendió en el proceso judicial que no tenía la obligación de verificar la información urbanística del inmueble ofrecido en venta, ya que consideraba que era responsabilidad del vendedor comunicar cualquier problemática urbanística. Argumentaron que imponerles la obligación de averiguar dicha información sin previa comunicación por parte del propietario excedía de la diligencia exigible según la normativa.

 

Sin embargo, el Tribunal, en su decisión, desestimó este argumento y sostuvo que la información proporcionada por la agencia inmobiliaria no se ajustaba a la realidad urbanística. Se basaron en la interpretación del artículo 55.7 de la Ley 18/2007 del derecho a la vivienda, que establece la obligación del agente inmobiliario de verificar las circunstancias que puedan afectar al inmueble en el que interviene. Además, se mencionó que el demandante era un consumidor y que el conflicto se suscitaba entre el comprador y el intermediario inmobiliario que actuaba en nombre del propietario de la vivienda ofrecida.

 

Con ello, a partir de ahora, la agencia inmobiliaria tiene la obligación de verificar la situación urbanística del inmueble que pone a la venta.

 

¿Y cómo se hace para comprobar la situación urbanística de un inmueble?

 

Pues para eso estamos los abogados inmobiliarios, para echarte una mano siempre que sea necesario.