Hoy vamos a desgranar las principales novedades de la nueva Ley de Vivienda aprobada en el Congreso de los Diputados, en lo que afecta a los arrendamientos.
La nueva ley por el derecho a la vivienda, es muy extensa, trata muchas cuestiones distintas, pero aquí nos vamos a centrar únicamente en lo que afecta al alquiler de viviendas, cuando el arrendador no es un Gran Tenedor.
A partir de ahora, gran tenedor es aquella persona física o jurídica que tiene 5 o más viviendas cuando estas se encuentren en mercados tensionados, y por el momento la ley no aclara si esas 5 viviendas deben estar en el mismo municipio, o pueden estar en distintos municipios tensionados.
Esta nueva regulación establece que las Comunidades Autónomas van a declarar determinadas áreas como “zonas de mercado residencial tensionado”, y todavía no sabemos qué municipios se van a incluir en esa categoría, pero sí que tenemos una idea de cuales seran en Cataluña, porque fue publicado en una ley del 2020, y se declaran oficialmente como “zonas de mercado tensionado” los siguientes municipios:
Badalona
Barberà del Vallès
Barcelona
Begues
Blanes
Calafell
Canet de Mar
Cardedeu
Castellar del Vallès
Castelldefels
Cerdanyola del Vallès
Cornellà de Llobregat
El Masnou
El Prat de Llobregat
El Vendrell
Esplugues de Llobregat
Figueres
Gavà
Girona
Granollers
Igualada
La Garriga
La Palma de Cervelló
L’Hospitalet de Llobregat
Llagostera
Lleida
Manlleu
Manresa
Mataró
Molins de Rei
Mollet del Vallès
Montcada i Reixac
Montgat
Olesa de Montserrat
Olot
Palafrugell
Pallejà
Parets del Vallès
Pineda de Mar
Premià de Mar
Reus
Ripollet
Rubí
Sabadell
Salou
Salt
Sant Adrià de Besòs
Sant Andreu de la Barca
Sant Boi de Llobregat
Sant Cugat del Vallès
Sant Feliu de Guíxols
Sant Feliu de Llobregat
Sant Fruitós de Bages
Sant Joan Despí
Sant Just Desvern
Sant Pere de Ribes
Sant Sadurní d’Anoia
Sant Vicenç dels Horts
Santa Coloma de Gramenet
Santa Perpètua de Mogoda
Sitges
Tarragona
Terrassa
Vic
Viladecans
Vilafranca del Penedès
Vilanova i la Geltrú
Vilassar de Mar
Es decir, más del 70% de los habitantes de toda Cataluña viven en zonas declaradas como “de mercado residencial tensionado”, con lo que todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se firmen en estos municipios después de la entrada en vigor de esta ley, sufrirán las siguientes modificaciones:
Nº 1. El inquilino podrá unilateralmente prorrogar el contrato 3 años más. Para ello bastará la mera petición del arrendatario, y no establece un periodo mínimo para hacer dicha solicitud, bastará que el inquilino mande un email a la agencia o a la propiedad, antes de que termine el contrato, para que este se prorrogue 3 años más.
Así pues, cuando el arrendador sea una persona física, los contratos serán de hasta 8 años, y cuando sea una sociedad, lo serán de hasta 10 años.
Nº 2. Desaparece el efectivo. El pago de la renta deberá efectuarse obligatoriamente por medios electrónicos.
Nº 3. La renta será como máximo la del anterior contrato más las actualizaciones que procedan.
Si no se ha alquilado esa vivienda en los 5 años anteriores, entonces la Administración Autonómica la que te dirá el precio máximo al que puedes alquilar esa vivienda.
Nº 4. Solo se podrá aumentar la renta en un 10% como máximo, si se cumple una de las siguientes 4 condiciones:
a) La primera es que se haya hecho una rehabilitación cuyo coste sea superior al 25% del precio de mercado de la vivienda que se alquila. Es decir, si por ejemplo alguien tiene una vivienda cuyo precio de mercado es de 200.000€, y por el que está cobrando 1.000€ al mes de alquiler, deberá gastarse al menos 50.000€ en hacer una rehabilitación de la vivienda, para poder aumentar la renta en 100€ al mes.
b) La segunda condición, es que en los dos años anteriores a la celebración del contrato se hayan efectuado mejoras en la vivienda que supongan un ahorro de como mínimo el 30% de energía no renovable.
c) La tercera condición, es que en los dos años anteriores a la celebración del contrato, se hayan hecho mejoras de accesibilidad.
d) Y la cuarta condición es que se firme un contrato de 10 o más años.
Solo si se cumple alguna de esas condiciones, se va a poder aumentar la renta como máximo un 10%.
Nº 5. Los gastos de gestión inmobiliaria y de contrato, serán a cargo del arrendador.
Nº 6. El INE elaborará un índice que es el que marcará las actualizaciones anuales de la renta, el cual siempre estará por debajo del IPC.
Nº 7. Hasta ahora, todos los propietarios que alquilaban una vivienda, podían reducir el rendimiento neto de ese arrendamiento en un 60% en su declaración de la renta, sin embargo, ahora se establece un nuevo sistema de desgravación fiscal que funciona del siguiente modo:
a) Si se reduce la renta en un 5% respecto al contrato anterior, se obtendrá un 90% de reducción en el IRPF.
b) Si el arrendador alquila una vivienda por primera vez, y lo hace a un arrendatario menor de 36 años, tendrá un 70% de descuento en el impuesto.
Esta reducción se aplicará mientras el arrendatario sea menor de 36 años, y se aplica proporcionalmente a la participación en la renta que dicho inquilino.
Por ejemplo, se alquila un piso a dos inquilinos, uno tiene 37 años y el otro 33. Entonces se imputa a cada inquilino como que paga el 50% de la renta, así que el arrendador se podrá descontar el 70% de los ingresos obtenidos por el 50% de la renta del inquilino de 33 años, y solo durante el tiempo que falte hasta que cumpla 36 años.
c) Cuando el propietario haya hecho una rehabilitación cuyo coste sea superior al 25% del precio de mercado de la vivienda, se podrá descontar el 60% de los rendimientos de ese alquiler, en la cuota del IRPF.
d) El resto de propietarios que no cumplan con ninguna de las condiciones anteriores, se podrán descontar un 50% en la tributación de los rendimientos netos que generen este arrendamiento.
Es importante destacar que todo esto se aplicará a los contratos que se firmen después de la entrada en vigor de esta nueva ley. Es decir, no se aplicará a los contratos que ya estén vigentes en el momento de la entrada en vigor.
Nº 8. Esta Ley de Vivienda, da la potestad a los ayuntamientos que se encuentren en zonas tensionadas, para aplicar recargos del 50% en el IBI, para aquellas viviendas que estén vacías durante 2 años y que el propietario al menos tenga 4 viviendas.
Aunque ese recargo podrá ser de hasta el 100% si la vivienda está desocupada durante 3 años.
Si el propietario tiene al menos 2 viviendas en ese mismo municipio, el recargo puede llegar a ser de hasta del 150% sobre la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
Estos recargos no se aplicarán si la vivienda está vacía por causa justificada, pero entonces ¿qué entiende esta nueva Ley de Derecho a la Vivienda por causa justificada?
- En primer lugar, si la vivienda está vacía por un traslado temporal del propietario por trabajo o por estudios.
- También, por cuestiones de salud.
- Luego, por si es una segunda residencia, pero ojo, esta segunda residencia no podrá estar más de 4 años seguidos vacía.
- Otro motivo, es si hay litigio sobre la propiedad o la posesión de esa vivienda.
- O bien, puede ser que esa vivienda esté en venta. Ahí solo se permitirá que esté vacía durante un año.
- Finalmente, que esté en alquiler, entonces ahí solo se permitirá que la vivienda esté vacía durante 6 meses antes de empezar a poner recargos sobre el IBI.
Este ha sido un resumen de las modificaciones más importantes que supone este Proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda en el mercado del arrendamiento residencial.
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