Cuando vayas a comprar una vivienda en España, hay una palabra que oirás en muchas ocasiones, una palabra que tendrás que aprender y que vas a utilizar mucho porque tiene una importancia fundamental en todo el proceso de venta.
Esta palabra es ARRAS.
Hola, soy Oscar Vaello, abogado de Vaello Legal, y hoy te voy a hablar del que quizás sea el elemento más importante en la compra de una vivienda, el CONTRATO DE ARRAS.
¿Qué significa ARRAS? Arras significa depósito o anticipo. Es la cantidad que entregas para reservar ese inmueble y así sea sacado del mercado.
Estas arras pueden ser de dos tipos:
1.“ confirmatorias”, que significa que ni comprador ni vendedor pueden echarse atrás
2.“arras penitenciales”, que significa que sí pueden echarse atrás, pero con una penalización.
En la práctica totalidad de los contratos, las arras son penitenciales.
En el caso del comprador, si se echa atrás pierde el dinero entregado como depósito, y si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver esa cantidad doblada.
Vamos a poner un ejemplo, vas a comprar una vivienda de 200.000€, das 20.000€ como arras. Si antes de hacer la compraventa final, te lo piensas mejor y no quieres comprar, pierdes esos 20.000€. Esta cantidad cubriría todos los daños y perjuicios provocados al vendedor por el incumplimiento del contrato, y no puede reclamarte nada más.
Si es el vendedor quien se lo piensa mejor y no quiere venderte el inmueble, debe pagarte 40.000€, que son los 20.000 que tú le pagaste, más otros 20.000 de indemnización.
Si no se dice nada, las arras son confirmatorias, pero siempre se suele poner que son penitenciales.
Pero ¿cuánto suele ser esa cantidad?
Normalmente la cantidad que se entrega como arras es un 10% del precio final.
Esta cantidad no está escrita en ningún sitio, no hay ninguna ley que diga que tiene que ser un 10% exactamente, pero es la costumbre que hay en toda España desde hace muchos años.
Si te dicen que debes pagar más de un 10%, desconfía, pregunta el motivo, y sobretodo pide algo a cambio de entregar una mayor cantidad, como por ejemplo más tiempo para buscar hipoteca.
Lo mismo si es al revés, si te piden menos es sospechoso, pregunta por qué. Es posible que estén pensando en echarse atrás fácilmente si reciben una oferta más alta.
Pero este contrato es crucial no solo por la cantidad que se entrega, sino porque es donde se deciden los puntos más importantes de la compraventa, y si las negocias correctamente, pueden costarte un sinfín de problemas, y sobretodo mucho dinero, e incluso pueden llegar a frustrar la compraventa.
- Entre muchas otras cosas, por ejemplo, se dice el plazo de tiempo que tiene el comprador para pagar el resto del precio, el plazo que tiene el vendedor para entregar el inmueble, qué pasa si el comprador no consigue financiación, el inventario de muebles que se van a quedar en el inmueble, quien paga la comisión de la agencia, los defectos que tiene el inmueble… etc.
Un punto habitual de fricción entre comprador y vendedor, suele ser el plazo de tiempo que debe mediar entre las arras y la firma final ante notario, ya que el vendedor suele querer que sea cuanto antes, mientras que el comprador quiere tener un margen amplio para buscar hipoteca sin excesiva presión.
Si no necesitas hipoteca y tienes el dinero esperando en una cuenta corriente en un banco español, entonces puedes permitirte poner un plazo inferior a 2 meses, de otro modo, te recomiendo que intentes conseguir el mayor tiempo posible, idealmente de 4 meses en adelante.
