El 25 de abril de 2024, la Generalitat de Cataluña, totalmente por sorpresa, aprobó
un Decreto Ley muy agresivo que cambia radicalmente el mercado del alquiler.
Vamos a repasar las novedades más importantes que supone este Decretazo.
Cambios en la normativa de los anuncios
Se tiene que informar del precio del índice de referencia.
- Se tiene que informar en el contrato el precio del último contrato de alquiler
en los últimos 5 años. - Se tendrá que mencionar también si el propietario es Gran Tenedor, es
decir, si tiene más de 5 viviendas en mercados tensionados.
No incluir alguna de estas informaciones en el anuncio, conlleva una multa que va
desde los 3.000€.
Cambios en la elaboración de contratos
Se tendrá que adjuntar al contrato la impresión del precio del índice de referencia,
e indicarse el precio de la renta del último contrato y si el propietario es gran
tenedor. Si te olvidas de cualquiera de estas cosas, habrá una multa de como
mínimo 9.000€.
Ampliación de la limitación de renta a contratos temporales
La misma limitación de precios que hasta ahora se aplicaba solo a los
arrendamientos de larga duración, ahora también se aplica a los de corta duración,
pero no a todos, sino a los que sean por los siguientes motivos:
- Razones profesionales. Eso sería aquellos empresarios o autónomos que
por razón de su negocio deben vivir provisionalmente en otra ciudad. - Motivos laborales. Lo mismo pero cuando sean empleados por cuenta
ajena. - De estudios. De atención o asistencia médica
- De situaciones provisionales a la espera de entrega de vivienda.
- Regreso a la residencia habitual. Entendemos que esto sería alguien que
se ha ido a vivir fuera, y ahora quiere volver, y alquila un piso para vivir
temporalmente mientras busca un alquiler de larga duración. - Por otros usos análogos. Esto es lo que en derecho se conoce como
cláusula de analogía, que es aquella por la que la ley deja la lista abierta
para que cualquier otra circunstancia que no sea las anteriores, sea también
incluida arbitrariamente, considerando que es un “uso análogo”.
Esta norma no aplicaría a las viviendas que se alquilan con finalidades de ocio,
vacaciones o recreativas. Eso sí, dice que hay que acreditar debidamente el uso
vacacional. Lo que no sé es cómo se puede acreditar debidamente que alguien
alquila una casa para ir de vacaciones o ir a pasar los fines de semana. Si a alguien
se le ocurre que lo ponga en los comentarios por favor.
Cambios en los contratos temporales
En los contratos temporales, hay que acreditar la necesidad de contrato temporal.
Si por ejemplo el motivo es por estudios, habrá que adjuntar la matrícula del
máster, si es por trabajo deberá adjuntarse el contrato de trabajo, si es por
motivos médicos habrá de adjuntarse la documentación que acredite que esa
persona tiene que hacerse un tratamiento en determinado hospital. Es decir, si una
persona por ejemplo se traslada a Barcelona para someterse a un tratamiento
oncológico, se deberá adjuntar al contrato documentación que acredite que tiene
cáncer, con la violación de la privacidad que ello supone para el inquilino.
El hecho es que si se te olvida acreditar documentalmente el motivo del alquiler
temporal, se considerará alquiler de larga duración, y habrá una multa de como
mínimo 9.000€.
Multas por no respetar el máximo de renta permitido
Hasta ahora, si alguien no respetaba el máximo de renta que establecía la ley, el
inquilino debía demandar al propietario, lo que lo hacía poco probable porque el
inquilino tenía que contratar un abogado y un procurador, meterse en un
procedimiento largo, complejo y de resultado incierto.
Ahora bastará con que lo denuncie a la Generalitat, y si determina que la renta
que se está cobrando al inquilino es:
- Entre 1€ y el 10% superior al nivel máximo, la multa será de como
mínimo 3.000€. - Si el exceso es de entre el 10 y el 30%, la multa será de como mínimo
9.000€. - Si se cobra más de un 30% de lo que el funcionario de turno cree que
corresponde, la multa será de como mínimo 90.000€. - Si hay reincidencia, esas multas podrían llegar a ser de hasta 900.000€.
Multa por cobrar los gastos de inmobiliaria al inquilino
En mayo de 2023, se prohibió que los gastos de la inmobiliaria se repercutan al
inquilino, pero si eso ocurría, nuevamente lo único que podía hacer el inquilino era
poner una demanda judicial.
Ahora bastará con poner una denuncia a la Generalitat, y esta podrá imponer
multas a partir de 9.000€.
Este es el panorama que tenemos en Cataluña. Ahora alquilar una vivienda se
convierte en un deporte de riesgo. Cualquier error al poner el anuncio o al hacer el
contrato, puede conllevar multas estratosféricas, y el propietario en lugar de ganar
dinero con ese alquiler, podría encontrar su ruina.
Seguro que estas medidas solucionan el problema de vivienda en Cataluña, ¿qué
puede salir mal?
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