¿Qué significa ARRAS?
Arras significa “depósito”. Es una parte del precio que entregas por adelantado para reservar esa propiedad y asegurarte de que se retire del mercado.
Estos depósitos pueden ser de dos tipos:
Confirmatorias, lo que significa que ni el comprador ni el vendedor pueden echarse atrás, o
Penitenciales, lo que significa que sí pueden echarse atrás, pero con una penalización.
El contrato de arras más común.
En casi todos los contratos, el tipo de arras elegido es el penitencial.
Si el comprador se echa atrás, pierde el depósito, y si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver esa cantidad duplicada.
Veamos un ejemplo: vas a comprar una vivienda de 200.000€, y entregas 20.000€ como depósito. Si, antes de la firma final, cambias de opinión y no quieres comprar, pierdes esos 20.000€. Esta cantidad cubriría todos los daños causados al vendedor por el incumplimiento del contrato, y este no podrá reclamarte nada más.
Si es el vendedor quien cambia de opinión y no quiere vender la propiedad, deberá pagarte 40.000€, es decir, devolverte los 20.000€ que entregaste más otros 20.000€ como compensación.
Si no se especifica nada en el contrato, las arras se consideran confirmatorias, pero casi siempre se pactan como penitenciales.
¿Y cuánto suele ser este depósito?
Normalmente, la cantidad entregada como arras es el 10% del precio final.
Esta cifra no está recogida en ninguna ley, no hay ninguna norma que diga que debe ser exactamente el 10%, pero es una costumbre que existe en España desde hace muchos años.
Si el vendedor te dice que tienes que pagar más del 10%, deberías desconfiar. Pregunta el motivo y, además, pide algo a cambio, como más tiempo para buscar una hipoteca.
Lo mismo ocurre al contrario. Si te piden menos, también deberías sospechar y preguntar por qué. Es posible que no estén totalmente comprometidos con la venta o que quieran poder echarse atrás fácilmente si reciben una oferta mejor.
El contrato de arras es crucial
No solo es crucial por la cantidad que se entrega, sino porque es donde se regulan los aspectos más importantes de la compraventa.
Si no negocias correctamente todos estos puntos, puede causarte muchos problemas y, sobre todo, costarte mucho dinero, e incluso impedir que la compraventa llegue a realizarse.
Algunas de las cuestiones que deben estipularse en el contrato de arras, entre muchas otras, son por ejemplo:
El plazo que tiene el comprador para pagar el resto del precio.
El plazo que tiene el vendedor para entregar las llaves.
Qué ocurre si el comprador no consigue la hipoteca.
El inventario de los muebles que permanecerán en la vivienda.
Quién paga los honorarios de la agencia.
Cualquier defecto o problema que tenga la propiedad, etc.
Normalmente, un punto de fricción entre comprador y vendedor es el tiempo que transcurre entre la firma del contrato de arras y la firma final ante notario, ya que el vendedor suele querer vender lo antes posible, mientras que el comprador quiere más tiempo para conseguir financiación sin presión.
Si no necesitas hipoteca y tienes el dinero disponible en una cuenta bancaria en España, puedes permitirte fijar un plazo inferior a 2 meses. En caso contrario, te recomiendo intentar conseguir el máximo tiempo posible, idealmente 4 meses o más.
Y sobre todo, procura estar bien asesorado en todo momento por un abogado especializado en la materia, que te pueda guiar durante todo el proceso y asegurarse de que cada paso se dé con seguridad y dentro del marco legal.
Para saber más sobre el contrato de arras, mira este vídeo.
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