Recibes una convocatoria de junta con un punto en el orden del día: aprobación de una derrama de 3.000€ por vecino para reparar la fachada. ¿Estás obligado a pagarla? ¿Puedes votar en contra y negarte? ¿Qué pasa si no pagas? Y si crees que la derrama es ilegal, ¿cómo la impugnas? En esta guía respondemos todas estas preguntas.
¿Qué es una derrama en una comunidad de propietarios?
Una derrama es una aportación económica extraordinaria que la comunidad de propietarios aprueba para hacer frente a gastos no previstos en el presupuesto ordinario. Las derramas más frecuentes son para obras de reparación o mejora del edificio: fachada, ascensor, cubierta, instalaciones comunes.
¿Cuándo es obligatorio pagar una derrama?
La regla general es que una derrama aprobada válidamente en junta es obligatoria para todos los propietarios, incluidos los que votaron en contra. Esto es así porque la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los acuerdos de la junta, adoptados con las mayorías requeridas, vinculan a todos.
Sin embargo, hay matices importantes:
- Obras de conservación necesarias: siempre obligatorias, independientemente del importe
- Obras de mejora: si el importe supera tres mensualidades de cuota ordinaria, el propietario disidente puede quedar exento de pagar si vota en contra — aunque también queda privado del uso de la mejora
- Obras de accesibilidad: obligatorias si las solicita un propietario con discapacidad o mayor de 70 años, hasta un importe equivalente a 12 mensualidades de cuota ordinaria
¿Qué mayoría se necesita para aprobar una derrama?
- Obras de conservación y reparación: mayoría simple (más votos a favor que en contra)
- Obras de mejora: mayoría de 3/5 de propietarios y cuotas
- Obras de accesibilidad obligatorias: mayoría simple
- Instalación de ascensor: mayoría de 3/5
Si la derrama se aprueba sin alcanzar la mayoría requerida, el acuerdo es nulo y la derrama no es exigible.
¿Puedo negarme a pagar una derrama?
Si la derrama ha sido aprobada válidamente, negarte a pagarla te convierte en deudor moroso de la comunidad. Las consecuencias son:
- Pérdida del derecho a voto en las juntas mientras mantengas la deuda
- Inclusión en el listado de morosos que se puede publicar en el tablón de anuncios
- Reclamación judicial de la deuda mediante procedimiento monitorio
- Posible embargo de tu vivienda si no pagas tras la sentencia
¿Cómo impugnar una derrama ilegal?
Si crees que la derrama ha sido aprobada de forma ilegal (sin la mayoría requerida, sin convocar correctamente la junta, para un fin no permitido, etc.), puedes impugnar el acuerdo judicialmente.
- Los motivos más frecuentes de impugnación son:
- Falta de quórum o mayoría insuficiente
- Derrama para obras que benefician solo a algunos propietarios pero se imputa a todos
- Importe desproporcionado o injustificado
- Obras ejecutadas sin acuerdo previo de junta
El plazo para impugnar un acuerdo de junta es de 3 meses desde la adopción del acuerdo (1 año si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos). Es fundamental actuar rápido.
Convocatoria defectuosa (no se notificó correctamente, no figuraba en el orden del día)
¿Quién asume la derrama si vendo el piso?
Esta es una pregunta muy frecuente. La regla general es:
- Las derramas aprobadas antes de la venta corresponden al vendedor, salvo pacto en contrario
- Las derramas aprobadas después de la venta corresponden al comprador
- Si hay derramas pendientes de pago en el momento de la transmisión, el comprador responde subsidiariamente de las del año en curso y los tres anteriores
Por eso es fundamental pedir el certificado de deudas de la comunidad antes de cerrar cualquier compraventa.
Conclusión
Ante una derrama, lo primero es verificar que el acuerdo se ha adoptado correctamente. Si hay irregularidades, impugnar en plazo es la única vía efectiva. Si el acuerdo es válido, pagar es la opción más sensata para evitar consecuencias mayores.
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