El contrato de arras es uno de los documentos más importantes en una compraventa de vivienda y, al mismo tiempo, uno de los más malentendidos. Muchos compradores lo firman pensando que es un simple “apartado” del piso, sin ser conscientes de las consecuencias legales que puede tener si algo sale mal.
En esta guía te explicamos qué es exactamente el contrato de arras, qué tipos existen, qué pasa si el vendedor o el comprador incumple, y cómo protegerte antes de firmarlo.
¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras es un preacuerdo entre comprador y vendedor mediante el cual el comprador entrega una cantidad de dinero (la señal) a cuenta del precio total de la vivienda, comprometiéndose ambas partes a formalizar la compraventa en un plazo determinado. Funciona como una garantía para ambas partes: el comprador garantiza que tiene intención real de comprar, y el vendedor se compromete a retirar la vivienda del mercado.
Los tres tipos de contrato de arras
1. Arras penitenciales (art. 1454 CC) — las más habituales
Son las más comunes en la compraventa de viviendas. Permiten a cualquiera de las partes desistir asumiendo una penalización económica clara: si el comprador se echa atrás, pierde la señal. Si el vendedor se echa atrás, debe devolver el doble de la señal recibida. Son las más equilibradas porque dan una “salida de emergencia” con coste predefinido.
2. Arras confirmatorias — las más arriesgadas
Son un anticipo a cuenta del precio que confirma el contrato. Si hay incumplimiento, la parte perjudicada puede exigir el cumplimiento forzoso o resolver el contrato y reclamar todos los daños y perjuicios. No hay una cantidad fija de penalización, lo que genera mayor incertidumbre sobre las consecuencias del incumplimiento.
3. Arras penales — las menos frecuentes
Combinan elementos de las anteriores: la señal sirve como anticipo y como cláusula penal. Si hay incumplimiento, aplica la penalización pactada y además se puede exigir el cumplimiento del contrato. Son muy onerosas para quien incumple.
¿Qué tipo de arras tengo en mi contrato?
Muchos contratos no especifican claramente el tipo, o usan terminología ambigua. Por eso es fundamental que el contrato especifique expresamente el tipo de arras, cite el artículo del Código Civil si son penitenciales (art. 1454 CC), establezca claramente las consecuencias del incumplimiento y fije el plazo para la firma de la escritura notarial.
¿Qué pasa si el vendedor se echa atrás?
- Arras penitenciales: el vendedor debe devolverte el doble de la señal. Si entregaste 10.000€, te devuelve 20.000€
- Arras confirmatorias: puedes exigir que complete la venta judicialmente o reclamar daños y perjuicios
- Arras penales: cobras la penalización pactada y puedes exigir el cumplimiento
¿Qué pasa si no consigo la hipoteca?
Si firmaste arras penitenciales y no consigues la hipoteca, en principio pierdes la señal porque el incumplimiento es tuyo. Sin embargo, muchos contratos incluyen una cláusula suspensiva de financiación que establece que si el comprador no obtiene la hipoteca en un plazo determinado, puede recuperar la señal sin penalización. Si tu contrato no la tiene, estás asumiendo un riesgo importante. Por eso es fundamental revisar el contrato antes de firmar.
Errores más frecuentes al firmar arras
- Firmar sin leer el contrato completo
- No especificar el tipo de arras
- No incluir cláusula de financiación
- No verificar previamente cargas y situación registral del inmueble
- Plazos demasiado cortos para conseguir la hipoteca
- No identificar correctamente al vendedor
- Firmar bajo presión por “otros interesados” que pueden no existir
¿Cuánto suele ser la señal?
No hay una cantidad legalmente establecida, pero lo habitual es entre el 5% y el 10% del precio de compraventa. En Barcelona es frecuente negociar cantidades en el rango de 10.000€ a 30.000€ según el inmueble. La cantidad es negociable y un abogado puede ayudarte a establecer salvaguardas en caso de problemas.
Conclusión: no firmes arras sin revisión legal
El contrato de arras puede parecer un trámite sencillo, pero es uno de los documentos con mayor impacto económico en una compraventa. Un contrato mal redactado puede costarte la señal completa o impedirte recuperarla si el vendedor incumple.
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